3月25日，香港聯(lián)交所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)港交所）更新企業(yè)申請(qǐng)版本信息，金輝控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金輝控股）上市招股書(shū)出現(xiàn)在更新后的信息中，這也意味著金輝控股已正式向港交所遞交上市申請(qǐng)。

作為穩(wěn)居TOP40的房企，金輝控股在行業(yè)內(nèi)向來(lái)以穩(wěn)健的作派，及追求高質(zhì)量的增長(zhǎng)而著稱(chēng)。非典型閩系房企的標(biāo)簽也一直為金輝所有。

在低調(diào)但卻持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度背后，金輝控股擁有著行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的去化率及銷(xiāo)售回款，以及近年來(lái)持續(xù)下降的負(fù)債率水平，讓金輝控股有望成為近年優(yōu)質(zhì)房企IPO案例之一。

營(yíng)收快速增長(zhǎng)背后的高質(zhì)量支撐

金輝控股的營(yíng)收數(shù)據(jù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁。招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收益分別為人民幣117.77億元、159.71億元、259.63億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率48.5%，其中2019年度增幅達(dá)62.56%。對(duì)比樂(lè)居財(cái)經(jīng)公布的2019年半年報(bào)上市房企營(yíng)收增幅榜，金輝控股2019年度的營(yíng)收增幅可排在27位。

在營(yíng)收數(shù)據(jù)保持較快增速的同時(shí)，金輝控股近年來(lái)的銷(xiāo)售排行也在穩(wěn)步提升，根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》，金輝控股以888.6億元的規(guī)模排在所有房企的第40位，而在2018年和2017年，金輝控股的該排名則分別是第41位和42位，每年均有一位的爬升。這也是行業(yè)內(nèi)對(duì)金輝控股發(fā)展“穩(wěn)健”印象的最初來(lái)源。

與穩(wěn)健的行業(yè)規(guī)模排名增長(zhǎng)相似的，是金輝控股的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)。在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股的凈利潤(rùn)分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率10%，其中2019年增幅為16.96%。

不僅在銷(xiāo)售、營(yíng)收、利潤(rùn)等數(shù)據(jù)上金輝控股均保持著較為平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，一些反映其增長(zhǎng)質(zhì)量的數(shù)據(jù)也顯示出金輝控股的“穩(wěn)健”。

盡管在招股書(shū)中未有披露，但此前發(fā)布的《金輝集團(tuán)2019年公司債券半年報(bào)》顯示，在具體去化率及回款率指標(biāo)上，金輝控股也保持在行業(yè)內(nèi)較高水平。其已完工項(xiàng)目銷(xiāo)售平均去化率達(dá)96%，在建項(xiàng)目平均去化率達(dá)87%，預(yù)收款項(xiàng)增幅34.35%，平均回款周期35天，這些數(shù)據(jù)均位居行業(yè)前列。顯示出金輝控股穩(wěn)步增長(zhǎng)建立在較高的增長(zhǎng)質(zhì)量基礎(chǔ)上。

穩(wěn)健策略下的產(chǎn)品及區(qū)域布局

切中最“剛需”的市場(chǎng)，是金輝控股能在營(yíng)收、回款、去化等數(shù)據(jù)上表現(xiàn)亮眼的一個(gè)重要原因。招股書(shū)還披露，金輝控股的產(chǎn)品主要為針對(duì)首置和首改客戶(hù)的住宅物業(yè)，而強(qiáng)二線(xiàn)城市，則是其布局的核心。

在金輝集團(tuán)四大產(chǎn)品系中，“優(yōu)步系”、“云著系”這兩個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)主要對(duì)標(biāo)首置和首改客戶(hù)，而以城市綜合體為主的“大城系”產(chǎn)品也有較高的比例針對(duì)首置和首改市場(chǎng)。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，金輝控股當(dāng)前144個(gè)項(xiàng)目中有52個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)步系，33個(gè)項(xiàng)目云著系項(xiàng)目，分別占到了金輝控股權(quán)益建筑面積的31.6%和25.2%。

作為市場(chǎng)需求較為堅(jiān)挺的產(chǎn)品類(lèi)型，首置和首改在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被稱(chēng)為剛需，而這部分產(chǎn)品占比較大，客觀(guān)上也對(duì)金輝控股的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)，以及具體的項(xiàng)目去化率，回款速度等指標(biāo)有優(yōu)化作用。

此外，招股書(shū)還披露，截至2019年12月31日，金輝控股所持土地儲(chǔ)備總建筑面積為2667.4399萬(wàn)平方米，其中93.4%位于二線(xiàn)及核心三線(xiàn)城市。另?yè)?jù)金輝控股官方口徑，到目前為止，金輝已經(jīng)完成長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北五大區(qū)域的布局，進(jìn)駐城市達(dá)30個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、西安、蘇州、石家莊等一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)及環(huán)一線(xiàn)城市，并且在上述多個(gè)城市中進(jìn)入銷(xiāo)售十強(qiáng)。

事實(shí)上，在過(guò)去幾年一線(xiàn)城市市場(chǎng)規(guī)模萎縮，三四線(xiàn)城市個(gè)體表現(xiàn)落差較大的背景下，核心二三線(xiàn)城市成為房企最為重要的貨倉(cāng)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額百億企業(yè)排行榜》顯示，二線(xiàn)城市依然是房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力，50家百億級(jí)企業(yè)的二線(xiàn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比為59.4%。

拿地周期下仍保持負(fù)債率逐步降低

從招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，在過(guò)去三年保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，金輝控股的負(fù)債水平也在下滑，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到了進(jìn)一步的優(yōu)化。

以扣除合約負(fù)債額后的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，金輝控股在2019年度的數(shù)據(jù)為47.73%。

不僅如此，截至2019年年度末，金輝控股一年期的銀行借款、其他借款及公司債券總額為180.2億元，較借款及公司債券總額的占比為42.1%，比2018年下滑17.7個(gè)百分點(diǎn)，短期債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

如果說(shuō)單純降低負(fù)債對(duì)于房企而言并非難事，那么值得一提的是，金輝控股的負(fù)債水平降低是在其拿地周期高峰下實(shí)現(xiàn)的。這也側(cè)面證明金輝控股的發(fā)展極為有質(zhì)量。

過(guò)往資料顯示，在2019年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入周期低谷的大背景下，金輝控股卻逆勢(shì)在土地市場(chǎng)加大了收儲(chǔ)動(dòng)作。并通過(guò)拿地新進(jìn)入了紹興、廊坊等多個(gè)熱點(diǎn)城市。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2019年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜單的統(tǒng)計(jì)，金輝集團(tuán)以272億人民幣的金額位列所有房企中的35位。但從拿地溢價(jià)來(lái)看，這些新獲取的土地大部分溢價(jià)率較低，屬于市場(chǎng)低迷期的補(bǔ)貨。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前形勢(shì)下，房企希望完成上市，加快拿地，做大規(guī)模，降低負(fù)債是幾項(xiàng)重要工作。而金輝控股在這三點(diǎn)上都有突出表現(xiàn)。上市本身也有助于房企獲得后續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)，例如獲得新的平臺(tái)，以及給房企帶去更多的融資機(jī)會(huì)等。

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