主持人：感謝張遠先生的深入解析。接下來有請新城控股高級副總裁歐陽捷先生帶來“白銀20年與社區(qū)服務  O2O風起之前”的主旨演講。

歐陽捷：尊敬的各位嘉賓大家早上好！非常感謝我們主辦方提供這么一個機會安排我做一個演講，分享一些我們的看法，我還要特別感謝《每日經濟新聞》的領導和各位工作人員，昨天晚上10點多鐘還在看望各位嘉賓，這里不僅僅體現他們的一種對嘉賓的尊重和禮儀，還體現了他們的專業(yè)和敬業(yè)，更體現了他們對房地產人，房地產企業(yè)以及房地產行業(yè)的精神鼓勵予支持。
 
    今天的題目是不地產，這個題目確實有意思，雷總也講到了為什么叫不地產相對論，那么是不是房地產真的要走到頭了？房地產未來會怎么樣？房地產企業(yè)現在是不是一股腦的在做一些不正經的事兒了？當然這個是打引號的，我們看到房地產其實還有很遠的路要走，他還有白銀至少20年。
 
為什么那么說？第一我們看供求關系沒有逆轉，剛需依舊，去年我們統(tǒng)計全國結婚人口有1300萬人，離婚是350萬對，加起來至少700萬套，這個是城鎮(zhèn)的，當然農村還有，還有一些情況導致購房需求這個忽略不計，第二個我們關注的城鎮(zhèn)化，會產生多少呢？未來到70%還有2.2億人口要進城，至少要60億平方米，同時我們還忽略了另外一個情況，就是說如果我們把現有的戶籍人口與現有的常駐人口差額這部分來計算一下的話，這部分人口是什么概念呢？是我們前期已經進城的人但是這部分人的經濟能力不足以購買城鎮(zhèn)住房，但是他們在城鎮(zhèn)里面生活了很多年，依然租房的人，他們的需求遲早轉化為住房需求，這部分人群至少有2.36億，如果這60多億加上70億平方米的房子，按照每年每戶90平方米計算，大概人口是戶均3.9人，就是要1.5億套，所以我們要支撐20年。
 
所以還有添量的，我們可以看到這么一個數字，1995-2013年整個市場城鎮(zhèn)住房竣工面積是126億平方米，而在1984到1994年竣工面積就是8.7億平方米，1984年以前竣工的面積是多少呢？沒有統(tǒng)計，國家統(tǒng)計局也沒有數據，我們可以根據上一屆政府最后一次政府工作報告可以算一下，2012年是13.5億人口，城鎮(zhèn)化率是52.9%，如果這么算下來，至少我們還有人均13平米以上的房子是1983年以前造的，到現在已經30年過了，我們現在所造的商品房的設計壽命是50年，也就是這些添量住房會在未來20年全部拆掉，這100億平方米也就意味著我們每20年每年需要消化掉5億平方米的改善性需求，還不考慮這部分的改善性需求的面積增大，這5億平方米的需求占到去年住房銷售面積的將近50%，所以我們看應該還是有非常好的時機，這個平穩(wěn)增長期至少還有20年。
 
    所以我們認為從整個大市場看沒有問題，既然大市場沒有問題，在中短期也沒有問題，來源于幾個方面，第一個中央政府的決心，7.5的GDP是一個軍令狀，最近我們聽到一個消息，住建部部長他們最關心的是什么，他們做了調研聽了企業(yè)家的意見，很多企業(yè)提出了一些想法和意見，每個企業(yè)都把自己的想法和意見提交給部長，部長要的說不要前十強的，我要聽20到50強企業(yè)的想法，但是實際上我們關注的不是部長想聽什么，我們關注部長在想什么？實際上部長想的是什么呢？
 
國民經濟如何不拖國民經濟的后腿，商業(yè)部等等都不能拖后腿，從政治和政策方面看應該是相當的穩(wěn)定，政治結構很穩(wěn)定，另外注意到保駕護航對督察落實起到重大的作用，剛剛教授講到了國策的督察，但是我們罕見注意到7月15的經濟新聞聯播出來3個人，第一個是總書記，第二個是總理，第三個是王岐山先生。這里面的深意我想大家可以體會，從政策講現在的政策是非常好的市場，中央政府的不作為，從去年上來以后保持了極大的耐心和定力，國民經濟各個行業(yè)都在微刺激，但是唯獨不提房地產，沒有政策的市場是最好的市場，地方政府放松限購是在糾錯，我們也借這個機會，也向無雷總和新聞媒體提出一個建議，其實我們現在這個市場應該是恢復我們正常的市場回歸，是回歸市場主導，回歸中央政府的決策，如果大家能夠共同維護這種市場的理性和健康，我覺得對社會是很有幫助的，那么我們也看到下半年為什么好？從經濟數據看已經開始變化了，我們除了不比2013年高，比2013年之前的任何一年銷售都要高，這個好不好呢？所以我們認為波動是一個市場經濟，其實小波動和大波動的問題。
 
銷售降幅已經縮窄了到6.7%，還是在縮窄過程當中，無論是銷售面積，另外是剛性需求和改善需求支撐的，投資客下降到了10.7%，就是說我們的市場不是由投資客支撐的這個市場還不夠好嗎？我們認為非常好，房企的資金面積相對寬裕，去年同比增長32%，今年增長了3%，去年這個高增長的情況下還繼續(xù)保持了小幅的增長，資金情況也是非常好的，50強企業(yè)的增幅大于下降，全國今年總的銷售額，剛剛我們看的這個數據，總銷售額下降了2000億，但是50強房企之間，增長了30家，所以說相對來說還是比較好的，所以說市場30強企業(yè)的房價還是在小幅度的增長過程當中。
 
所以我們認為今年的買房子的最佳時期已經錯過了，在6月份，因為是很多企業(yè)重業(yè)績的時候，很多小企業(yè)現在講降價也不能帶領市場，大企業(yè)的降價動力在7月份開始基本減弱，今年很多的企業(yè)對銷售目標業(yè)績的追求已經不是那么強烈，其實我們看到一些企業(yè)完成不好，但是也沒有采取統(tǒng)一性的降價政策，所以我們覺得下半年的房價會保持平穩(wěn)。
 
當然了我們市場預期基本上也開始扭轉，現在暢通的情況越來越少，包括中央的新聞媒體減弱了暢通，7-8月份市場會進一步打破觀望，下半年大型房企降價的沖動已經沒有了。所以說翹尾沖刺是一個鐵定的，從2000年到2009年整個的市場這個活動都是這樣出來的，這個在05年以前基本上看不到金九銀十，從08年開始有了這種現象，從09年到13年我們看，每一個6月份9月份和12月份都是非常高的高點，所以因此判斷我們覺得今年9月份的銷售數據一定會進入全年的銷售榜的前三。

房子我們看的市場是很好，但是我們要看到房地產市場終究會有一塊天花板，未來得市場一定是二手房市場為主，我們看去年千億銷售額的企業(yè)已經超過7家，按照他們以往的增長速度不超過7年，他們的銷售額都會超過1萬億，而去年的總銷售額是多少呢？8.7萬億，也就是7家企業(yè)包攬了所有的銷售額，我們看到大型企業(yè)的成長天花板已經到頂了，所以這個時候大家要考慮怎么辦？轉型是必須的，住宅市場也好，商業(yè)地產也好旅游地產等等都必須做一個重新的考量，所以企業(yè)家是聰明的未雨綢繆。
 
我們還看到另外一個問題，移動互聯網，整個房地產的轉型不是因為互聯網，而是因為移動互聯網，在互聯網時期房地產沒有什么變化，但是移動互聯網與過去的思維完全不一樣了，移動互聯網的思維給我們帶來的這種沖擊影響還是非常大的，雖然不能撼動房地產的主業(yè)，但是會為房地產插上騰飛的翅膀，我們看似無所不能的互聯網巨人也來了，他們對我們房地產行業(yè)產生怎么樣的沖擊和挑戰(zhàn)呢？我們也回頭看一看，過去20年，房地產到底有哪些積累，我們的房子賣給業(yè)主了社區(qū)商鋪大部分賣了，我們的政府配套交給政府和業(yè)委會了，開發(fā)商的實物資產只剩下車位了，很小一部分也賣掉了，還有一些自己的商業(yè)，我們剩下有甚么呢？其實房地產開發(fā)企業(yè)不見得是重資產可能是輕資產，因此我們剩下的最大的資源是業(yè)主，因此我們的轉型現在開始多了，從單一的住宅像商業(yè)，向多樣化的業(yè)態(tài)開發(fā)，包括旅游文化等等，這里來源于政府的政績要求，來源于社會的要求，有的建地鐵高樓，有的建商業(yè)，也包括了城市化進程的推動和產業(yè)融合的發(fā)展需要。 

未來幾是開發(fā)的白銀20年，也是服務的白銀20年。
 
現在看跨界的很多，做各種各樣的都有，這些事情意味著房地產開發(fā)企業(yè)的探索和迎接挑戰(zhàn)的決心是非常強烈的，那么新城控股也在做這樣的事兒，主體性的商業(yè)，比如說百年住宅，比如社區(qū)服務我們也在嘗試做這些事情，包括銀行的投融資我們也在做，基金也在做，未來O2O我們也看，是什么市場呢？是人停留時間最長的單元，社區(qū)服務恰恰是我們的市場切入點，我們房地產開發(fā)企業(yè)如果是自己的有非常好的機會，是物業(yè)服務這個時候可能是我們的一些互聯網的巨頭不愿意嘗試的一些東西，不愿意做的，所以我們前不久在博鰲論壇上曾經主持人問到幾個地產大佬，如果你們年輕20歲，會去做什么？很多大佬說去做互聯網，后來說互聯網加金融，我們躲在空調的房子里面不接受風吹日曬賺大錢，所以我們覺得這個市場應該說還是非常好的機會點。
 
但是目前看我們沒有看到這個市場還有盈利的模式，目前我們的社區(qū)服務僅僅停留在評估價值上沒有實現真正的經濟價值，人流等于財源嗎？不一定，但是圈不到人流就圈不到財源，在做什么呢？社區(qū)是房企的新陣地嗎？0Z0是房企可以碰觸的嗎？這些問題都無法回答，所以我們看看后面巨人和標桿在做什么。
 
這是互聯網的巨頭，他們所做的事兒只有兩條，第一個站住入口，所有的入口把握住，第二條收住出口，出口的錢到了口袋里，落袋為安，我們看大型電商做什么呢？社區(qū)零售的O2O，房地產的開發(fā)未來得機會點是在二三線城市，甚至是三四線城市，傳統(tǒng)家電在做什么呢？他們做智慧社區(qū)。另外一點還有垂直領域的創(chuàng)新企業(yè)，比如說速易遞他們在做智能快遞箱，目的也是在圈人流，這些企業(yè)目前都沒有盈利模式，實際上還是在圈住人流，包括銀行業(yè)在做收口，把未來得出口端收住，地產標桿企業(yè)在做什么？比如說萬科，萬科現在在做社區(qū)的金融，社區(qū)服務，包括我們最了解的知名的五菜一湯，現在沒有聽說有盈利的，但是呢他帶來了很好的口碑效應，所以我們現在看到所有的盈利模式都沒有。那么這些標桿企業(yè)都還沒有找到更合適的模式，最重要的是什么？是品牌，我們所有的標桿企業(yè)都是期望做平臺來打入口，房地產企業(yè)能夠做的是通過我們的物業(yè)把持住他的入口，為今后的出口奠定基礎。